Hof van Cassatie verduidelijkt: instellen vordering voor verborgen gebrek bij koop is voldoende, correcte kwalificatie niet vereist

Artikel 1648 van het oud Burgerlijk Wetboek stelt dat de rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken door de koper moet worden ingesteld binnen een korte termijn, al naar gelang de aard van de gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is. Deze korte termijn neemt (zo meent de meerderheidsstrekking) een aanvang op het ogenblik waarop de koper het gebrek heeft ontdekt of behoorde te ontdekken.

De zaak betrof een discussie omtrent een nieuwbouwappartement dat in 2003 door de bouwheer verkocht aan een gespecialiseerde doorverkoper, die het op zijn beurt in 2004 verkocht aan de uiteindelijke koper. Al vanaf de doorverkoop vertoonde het appartement vochtproblemen, waaraan in 2005 en 2007 herstellingen werden uitgevoerd. Nadat er zich in 2010 opnieuw schade manifesteerde, ging de koper in 2011 over tot dagvaarding van zowel de verkoper als de bouwheer op grond van de tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers en architecten. Na een expertise veroordeelde de ondernemingsrechtbank Gent, afdeling Oostende, de verkoper tot betaling van een schadevergoeding aan de koper. De rechtbank stelde vast dat, bovenop het feit dat de problemen niet onder toepassing van de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken vielen, de verkoper hoe dan ook niet op die grondslag kon worden aangesproken – want het betrof een koop en geen aanneming. De rechtbank meende dat de vordering wel kon worden gestoeld op de vrijwaring voor verborgen gebreken, en dat aan de voorwaarden voor deze rechtsgrond was voldaan.

De verkoper ging tegen deze veroordeling in beroep en wierp op dat de koper, die jegens hem enkel over een vordering op grond van koopvernietigende gebreken beschikte, deze vordering niet binnen een korte termijn had ingesteld zoals de wet vereist. Het hof van beroep te Gent volgde deze redenering in haar arrest van 18 maart 2022: pas in syntheseconclusies in beroep, neergelegd in 2021, stoelde de koper zijn vordering voor het eerst op artikel 1641 van het oud Burgerlijk Wetboek terwijl de vochtproblematiek reeds sedert 2004 gekend was. Het hof van beroep oordeelde daarom dat de vordering van de koper op grond van koopvernietigende gebreken manifest laattijdig was en hervormde op basis daarvan het vonnis in graad van eerste aanleg. De koper tekende cassatieberoep aan.

In haar arrest van 18 januari 2024 bevestigt het Hof van Cassatie dat, hoewel artikel 1648 van het oud Burgerlijk Wetboek een korte termijn oplegt voor het instellen van een vordering op grond van koopvernietigende gebreken, deze bepaling niet vereist dat de koper zijn vordering ook binnen deze korte termijn kwalificeert als een eis tot vrijwaring op grond van de artikelen 1641 e.v. van het oud Burgerlijk Wetboek. Het feit dat de koper zijn vordering bij dagvaarding (en nadien lopende de procedure) omschreef als een eis op grond van de tienjarige aansprakelijkheid in de zin van artikel 1792 van het oud Burgerlijk Wetboek, stond de tijdigheid van de uiteindelijke eis op grond van koopvernietigende gebreken dus niet in de weg. Ons hoogste gerechtshof gaat hierbij wel voorbij aan de (volgens het huidig recht) volledig andere insteek van beide types vorderen en de andere door de wet opgelegde remedies in beide regimes. Dit zal de rechter waarnaar is verwezen, moeten oplossen.

De vrijwaring voor verborgen gebreken en de invulling van de ‘korte’ termijn uit artikel 1648 van het oud Burgerlijk Wetboek maken het voorwerp uit van een uitgebreide casuïstiek. Naar verwachting zal ook de invoering van een nieuw Boek 7 ‘Bijzondere contracten’ in het Burgerlijk Wetboek een impact hebben op deze materie. Schoups volgt deze ontwikkelingen op de voet op en houdt u op de hoogte omtrent de laatste updates over dit onderwerp.