De vereniging van mede-eigenaars wordt voortaan (soms) als consument beschouwd
Vastgoed & Projectontwikkeling
In onze nieuwsbrief van 28 juli 2023 berichtten we u over het arrest van het Grondwettelijk Hof van 15 juni 2023 omtrent de kwalificatie van een vereniging van mede-eigenaars of VME als onderneming in de zin van artikel I.1, 1° WER. De VME beschikt krachtens artikel 3.86 BW over rechtspersoonlijkheid, reden waarom zij niet kan worden beschouwd als een consument in de zin van artikel I.1, 2° WER. Volgens die laatste bepaling is een consument een natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden buiten zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit vallen.
09 april 2024
In zijn arrest van 15 juni 2023 bevestigde het Grondwettelijk Hof dat de kwalificatie van de VME als onderneming in de zin van artikel I.1, 1° WER en de gevolgen daarvan geen discriminatie inhouden ten opzichte van natuurlijke personen die instaan voor het beheer en behoud van gebouwen. Nu de VME kwalificeerde als onderneming, kon zij niet genieten van de aanvullende bescherming die de wet biedt aan consumenten, bijvoorbeeld inzake de aanwezigheid van oneerlijke bedingen in contracten die een VME afsloot zoals onderhouds- of aannemingsovereenkomsten.
De uitspraak van het Grondwettelijk Hof was niet vrij van kritiek, nu een VME slechts de vertegenwoordiging van verschillende eigenaars vormt (al dan niet natuurlijke personen). De rechtshandelingen gesteld door een VME raken niet aan diens vermogen als rechtspersoon, maar wel aan de eigen vermogens van de verschillende onderliggende eigenaars. Om die reden viel een ingrijpen door de wetgever te verwachten teneinde de VME in bepaalde gevallen te doen genieten van dezelfde bescherming die aan consumenten wordt geboden.
De tussenkomst van de wetgever is inmiddels een feit: op 21 maart 2024 verscheen de Wet van 9 februari 2024 houdende diverse bepalingen inzake economie in het Belgisch Staatsblad. Deze wet, die in werking trad op 31 maart 2024, brengt enkele wijzigingen aan aan het Wetboek Economisch Recht teneinde de VME aanvullende bescherming te verlenen:
Ten eerste wordt het toepassingsgebied van de bepalingen ter bescherming van de consument tegen oneerlijke bedingen en tegen stilzwijgende verlenging van overeenkomsten (Boek VI, Titel III, Hoofdstukken 6 resp. 9) uitgebreid naar VME’s waarvan minimaal 75% van de quotiteiten in de gemene delen is toebedeeld aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben. Hiertoe worden twee nieuwe artikelen VI.81/1 en VI.90/1 WER ingevoerd.
Ten tweede wordt het toepassingsgebied van de bepalingen ter bescherming van ondernemingen tegen oneerlijke bedingen uitgebreid naar VME’s die niet aan hogervermelde voorwaarden voldaan, en waarvan dus minimaal 25% van de quotiteiten in de gemene delen is toebedeeld aan kavels die wel een professionele bestemming kunnen hebben. Hiertoe wordt een nieuwe paragraaf § 3 ingevoegd in artikel VI.91/1 WER.
De verdeling van de quotiteiten en de bestemming van de kavels worden getoetst aan de hand van de statuten van de mede-eigendom. De memorie van toelichting verduidelijkt dat het criterium rond de (niet-)professionele bestemming moet worden afgetoetst op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. De bewijslast inzake de vervulling van dit criterium ligt bij de VME.