La Cour de cassation met les choses au clair : l’introduction d’une action pour vice caché au moment de l’achat suffit, une qualification correcte n’est pas requise

L’article 1648 de l’ancien Code civil stipule que l’action en justice résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices et les usages du lieu où la vente a été faite. Ce bref délai commence à courir (selon la thèse majoritairement défendue) au moment où l’acheteur a découvert le vice ou aurait dû le découvrir.

L’affaire portait sur un litige concernant un appartement situé dans une nouvelle construction vendu par le maître de l’ouvrage en 2003 à un revendeur spécialisé, lequel l’avait à son tour vendu en 2004 à l’acheteur final. Dès la revente, l’appartement a présenté des problèmes d’humidité, pour lesquels des réparations ont été effectuées en 2005 et 2007. Après que des dégâts se soient à nouveau manifestés en 2010, l’acheteur a cité à la fois le vendeur et le maître de l’ouvrage en 2011 sur la base de la responsabilité décennale des entrepreneurs et des architectes. Après une expertise, le tribunal de l’entreprise de Gand, division d’Ostende, a condamné le vendeur à verser des dommages et intérêts à l’acheteur. Le tribunal a constaté qu’en plus du fait que les problèmes ne relevaient pas de l’application de la responsabilité décennale pour les défauts menaçant la stabilité, le vendeur ne pouvait en aucun cas être poursuivi sur cette base parce qu’il s’agissait d’un achat et non d’un marché. Le tribunal a en revanche estimé que l’action pouvait être fondée sur la garantie des vices cachés et que les conditions de ce fondement juridique étaient remplies.

Le vendeur a fait appel de cette condamnation, en faisant valoir que l’acheteur, qui ne pouvait introduire à son encontre qu’une action fondée sur des vices rédhibitoires, n’avait pas introduit cette action dans le bref délai prévu par la loi. La Cour d’appel de Gand a suivi ce raisonnement dans son arrêt du 18 mars 2022 : ce n’est que dans ses conclusions de synthèse en appel, déposées en 2021, que l’acheteur a fondé pour la première fois son action sur l’article 1641 de l’ancien Code civil, alors que la problématique de l’humidité était connue depuis 2004. La Cour d’appel a de ce fait décidé que l’action de l’acheteur fondée sur les vices rédhibitoires était manifestement tardive et a, sur cette base, réformé le jugement rendu en degré de première instance. L’acheteur s’est alors pourvu en cassation.

Dans son arrêt du 18 janvier 2024, la Cour de cassation a confirmé que, bien que l’article 1648 de l’ancien Code civil impose un bref délai pour intenter une action résultant des vices rédhibitoires, cette disposition n’oblige nullement l’acheteur à qualifier également son action, dans ce bref délai, en tant que demande de garantie sur pied des articles 1641 et suivants de l’ancien Code civil. Ainsi, le fait que l’acheteur ait décrit son action dans la citation (et par la suite en cours de procédure) comme étant une demande fondée sur la responsabilité décennale au sens de l’article 1792 de l’ancien Code civil n’a pas fait obstacle à la régularité quant au délai de la demande finale fondée sur les vices rédhibitoires. Notre plus haute juridiction ignore ainsi l’approche complètement différente (selon le droit actuel) des deux types d’actions et les autres remèdes imposés par la loi dans les deux régimes. Il appartiendra au juge saisi de résoudre ce problème.

La garantie des vices cachés et l’interprétation du « bref » délai de l’article 1648 de l’ancien Code civil font l’objet d’une casuistique abondante. L’introduction d’un nouveau Livre 7 « Contrats spéciaux » dans le Code civil devrait également avoir un impact sur cette matière. Schoups suit de près ces développements et ne manquera pas de vous tenir informé(e) de l’évolution de cette thématique.