La ville d'Anvers elabore un nouveau reglement de charges d’urbanisme

De quoi s’agit-il ?

Un charge d’urbanisme impose aux promoteurs de grands projets des conditions spécifiques dans les permis d’urbanisme. Ces charges doivent répondre aux besoins sociaux qu'impliquent les grands projets de construction. Il s'agit par exemple de la nécessité de disposer de plus d'espaces verts, de structures d'accueil supplémentaires pour les enfants, d'une mobilité adaptée, d'infrastructures de loisirs et de services publics, etc. qui accompagnent l'expansion, la construction ou la rénovation de grands immeubles, d'immeubles de bureaux, de centres commerciaux ou d'autres infrastructures à grande échelle. En imposant des charges d'urbanisme, la ville d'Anvers tente de répondre efficacement à ces besoins.

Les charges d'urbanisme sont de préférence imposées en nature. Si un charge en nature est impossible, non souhaitable ou insuffisante, un charge d'urbanisme financier peut (également) être imposée.

Les charges d’urbanisme peuvent être cumulés avec les charges flamandes obligatoires visés à l'article 75, §1, alinéa 2 du décret relatif au permis d'environnement.

Champ d'application

Le nouveau règlement de charges d'urbanisme s'applique aux "grands projets" dans la ville d'Anvers, à l'exclusion de la zone portuaire, des voies navigables et de l'infrastructure connexe. La taille et la nature du projet sont des critères déterminants.

Un projet (de construction, de transformation, d'extension, de reconstruction ou de changement de fonction) est soumis au charge d'urbanisme à partir d'une surface utile de 4.000 m² de logements, 1.200 m² de bureaux ou 1.600 m² de commerces. La Ville peut également imposer un charge d'urbanisme pour les projets combinés qui restent en deçà des seuils susmentionnés par fonction. Un seuil de 2.000 m² de surface utile s'applique à la combinaison bureau-commerce. Pour les autres combinaisons avec du résidentiel (c.-à-d. résidentiel-bureau, résidentiel-commerce et résidentiel-bureau-commerce), un seuil de 4 000 m² s'applique.  La (re)construction ou l'extension de projets résidentiels comprenant au moins 10 unités de vie indépendantes, au moins 60 maisons à chambres ou une combinaison proportionnelle des deux est également soumise au charge. Il est vrai que cela ne s'applique qu'à condition que le projet résidentiel ne prévoie pas suffisamment d'espaces verts sur son propre site. En d'autres termes, plus il y a d'unités, plus le projet doit prévoir d'espaces verts.

Pour le calcul des seuils, tout ce qui est contenu dans la demande ainsi que le potentiel de développement sur les terrains adjacents qui ont un lien de propriété seront pris en compte. Ce faisant, la ville veut éviter que les demandes soient artificiellement divisées ou échelonnées pour contourner le champ d'application du règlement sur l'urbanisme.

What’s in it ?

La ville peut imposer des charges d’urbanisme soit en nature, soit par une contribution financière, soit par une combinaison des deux.

Les charges en nature peuvent comprendre (de manière non exhaustive) la création ou la rénovation de routes, d'espaces verts autres que les espaces verts utilitaires, d'espaces d'utilité publique, de services publics ou de logements,... Tout cela se fait aux frais du titulaire du permis. La ville d’Anvers tiendra compte de l'impact du projet et des besoins sociaux qu'il crée.

La méthode de calcul des charges financiers change. Dans le nouveau règlement, le charge est calculé sur la base de la surface. La nouveauté réside dans la subdivision en surfaces : au-delà du seuil de surface, le titulaire du permis devra payer un montant plus élevé par m². En dessous du seuil de surface, un montant inférieur par m² s'applique. Le montant de base dépend de la zone dans laquelle se situe le projet. En particulier, le territoire de la ville sera divisé en trois zones. Chaque zone aura son propre taux de prélèvement. Le zonage est évolutif en raison des fluctuations du coût des terrains et de la valeur des ventes. Les montants de base seront ajustés annuellement en fonction de l'indice de santé.

Des réductions peuvent être accordées pour la part en m² de l'espace vert qui a déjà été transférée sur le domaine public dans la condition (réputée) autorisée, à condition que la réalisation de l'ensemble de l'espace vert utilisable requis ne soit pas (entièrement) possible.

Une exemption s'applique à l'offre de logements sociaux et aux « habitations à budget réduit ». Des dérogations peuvent également être accordées. Une dérogation peut être totale ou partielle et peut être accordée en cas de coûts importants d'assainissement du sol, de contamination par l'amiante, de patrimoine immobilier, de logements abordables, de permis de lotir délivré antérieurement et pour lequel un charge d’urbanisme en nature a déjà été imposée, en cas d'accord existant avec la ville ou pour des raisons particulières. Les dérogations individuelles doivent être demandées et justifiées par le demandeur.

La non-exécution du charge entraîne l'expiration de plein droit du permis d’urbanisme à l'issue des délais prévus aux articles 99 et 102 du décret relatif au permis d'environnement.

Délais

Du 9 février au 10 mars 2024, le projet de règlement relatif aux charges d'urbanisme est soumis à une enquête publique. Pendant cette période, vous pouvez consulter le projet et soumettre des commentaires ou des objections. L'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation est prévue pour juillet 2024, à l'exception de la réglementation relative au fonds vert urbain qui entrera en vigueur le 1er janvier 2025. Jusqu'à l'entrée en vigueur du nouveau règlement, le règlement actuel sur les frais de développement urbanistique restera en vigueur. À partir de l'entrée en vigueur du nouveau règlement, une disposition transitoire s'applique encore jusqu'au 31 décembre 2024.

Si vous avez des questions supplémentaires ou si vous souhaitez obtenir de l'aide pour déposer une objection à l'occasion de l'enquête publique, vous pouvez contacter les auteurs Céline Bimbenet et Pieter Mertens ainsi que leurs collègues de l'équipe de droit de l'environnement de Schoups.