Compromis et options croisées : vers un nouveau rapprochement ?

L’affaire portait sur un litige relatif à une promesse bilatérale d’achat-vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de régularisation par les vendeurs, et ce, avant l’expiration de la période pour laquelle la promesse de vente avait été consentie. Elle comportait également la clause de résiliation standard formelle aux termes de laquelle, en cas d’inexécution, le créancier pouvait, après un délai de remédiation de 20 jours suivant une mise en demeure recommandée, exiger l’exécution due la convention ou sa résiliation avec le paiement d’un dédommagement forfaitaire de 10 % du prix.

Les vendeurs ayant négligé de demander le permis de régularisation en temps utile, la condition suspensive n’a pas été réalisée dans le délai imparti. Les acheteurs ont alors fait valoir que cette condition devait être considérée comme réalisée en vertu de l’article 1178 de l’ancien Code civil, et ont demandé la résiliation de la convention et le paiement de 10 % de dommages-intérêts pour cause d’inexécution dans le chef des vendeurs. Alors que le tribunal de première instance avait fait droit à la demande des acheteurs, ce jugement a été réformé en degré d’appel.  

Dans sa décision, la Cour d’appel s’est fondée sur le fait que, contrairement au compromis, la promesse bilatérale d’achat-vente n’implique pas encore un engagement de vendre dans le chef du vendeur. Même la réalisation de la condition suspensive ne fait pas automatiquement naître cet engagement : il faut pour cela que l’acheteur lève l’option d’achat, en l’occurrence en invitant les vendeurs à signer l’acte notarié. Bien que la Cour ait confirmé que les vendeurs avaient commis une erreur en demandant tardivement la régularisation, elle a jugé que les acheteurs ne démontraient pas qu’ils avaient levé leur option. Il n’y avait par conséquent pas (encore) d’engagement de passer l’acte dans le chef des vendeurs, de sorte qu’aucune inexécution contractuelle ne pouvait leur être reprochée et que les acheteurs ne pouvaient pas invoquer le mécanisme de sanction.

La Cour de cassation ne suit toutefois pas ce raisonnement : si une condition suspensive n’est pas réalisée en raison d’une inexécution imputable au débiteur, le juge peut, selon la Cour de cassation, résilier la convention sur la base de cette inexécution et condamner le débiteur au paiement de dommages-intérêts. En constatant, d’une part, que le permis n’avait pas été obtenu en temps voulu par la faute des vendeurs, tout en jugeant, d’autre part, qu’il n’existait pas d’inexécution sur la base de laquelle les acheteurs pouvaient activer le mécanisme de sanction contractuel et demander la résiliation avec des dommages-intérêts, le juge d’appel n’a pas justifié sa décision en droit.

La Cour de cassation considère ainsi que lorsqu’une partie empêche unilatéralement la réalisation d’une condition suspensive prévue dans une promesse bilatérale d’achat-vente, cette attitude est (également) constitutive d’une faute justifiant l’application d’une clause résolutoire formelle par l’autre partie, indépendamment du fait que l’option d’achat ou de vente ait ou non été levée.

Bien que cet arrêt atténue encore davantage (également sur ce plan) les différences entre un compromis standard et les options croisées, il n’en demeure pas moins important que, lors de l’application de ces mécanismes de sanction contractuels, les conditions et les modalités qui y sont attachées doivent toujours faire l’objet d’un examen approfondi. Si celles-ci ne sont pas respectées, le créancier risque de se retrouver fort démuni, malgré la défaillance de l’autre partie.