Projet de loi assurance responsabilité décennale obligatoire pour les entrepreneurs, les architectes et les autres prestataires dans le secteur du bâtiment

Nous avions déjà annoncé que le Conseil d’Etat devait rendre son avis au sujet d’un avant-projet de loi concernant une assurance obligatoire couvrant la responsabilité décennale des entrepreneurs (voir notre bulletin d’information précédent). Entre-temps, le Conseil d’Etat a rendu son avis et, le 12 avril 2017, le projet de loi relatif à l’assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs a été déposé à la Chambre des représentants (voir le projet de loi).

Les lignes directrices de l’avant-projet ont ainsi été retenues en grande partie suite à l’avis du Conseil d’Etat. 

1. Lors de la construction d’une habitation, chacun doit être assuré

Selon le projet de loi, lors de la construction d’une habitation, tous les entrepreneurs, architectes et autres acteurs des constructions (principalement les bureaux d’étude) ont une obligation de souscrire une assurance couvrant leur responsabilité décennale visée aux articles 1792 et 2270 du C.Civ.

Pour l’application de cette loi, une habitation est décrite comme un bâtiment ou la partie d’un bâtiment qui, de par sa nature, est uniquement ou principalement destiné à être habité par une famille, éventuellement unipersonnelle, et dans lequel se déroulent les diverses activités du ménage – comme résider, dormir, préparer les repas. Une maison unifamiliale est citée comme exemple. L’exposé des motifs indique qu’un bâtiment est considéré comme principalement destiné au logement lorsque plus de 50 % de sa surface est affectée à l’habitation.

L’obligation d’assurance ne s’applique donc pas aux bâtiments collectifs, où au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire est utilisé par plusieurs personnes n’ayant pas toutes entre elles un lien familial, comme les chambres d’étudiants ou de travailleurs saisonniers, les hôpitaux, etc.

L’obligation d’être assuré concerne les entrepreneurs et les architectes durant dix ans à partir de l’agréation des travaux, pour les dommages affectant ou pouvant affecter la solidité du bâtiment ou d’une partie importante du bâtiment. Pour cette obligation d’assurance, le projet mentionne également que les dommages au niveau de l’étanchéité sont concernés, lorsqu’ils mettent en péril la solidité ou la stabilité de l’habitation.

En principe, toute partie intéressée (entrepreneurs, architectes et autres acteurs de la construction) dont la responsabilité civile décennale peut être engagée en raison de dommages affectant la stabilité, est obligée de souscrire une assurance.

Il est également possible de souscrire une assurance globale pour le compte de tous les débiteurs de l’obligation d’assurance. Les sous-traitants doivent également être inscrits comme assurés.

Ensuite, le projet de loi prévoit également la possibilité de constituer un cautionnement en lieu et place de l’assurance obligatoire, dont les conditions et les modalités de dépôt et de libération sont déterminées par le Roi.

2. Montants assurés

Le projet de loi stipule que la responsabilité décennale visée aux articles 1792 et 2270 du C.Civ. doit être couverte par cette assurance.

L’assurance ne couvrira dès lors pas de dommages d’ordre esthétique ou immatériels purs et n’interviendra pas non plus pour des dommages matériels inférieurs à 2.500,00 EUR.

Lorsque la valeur de reconstruction du bâtiment dépasse le montant de 500.000,00 EUR, la couverture ne peut être inférieure à ce montant de 500.000,00 EUR. Il est important de souligner que ce montant de 500.000,00 EUR concerne la reconstruction de tout le bâtiment (par exemple un immeuble à appartements) et non pas les habitations particulières (les appartements).

Pour les bâtiments d’une valeur inférieure à 500.000,00 EUR, la valeur complète de l’habitation (et non pas du bâtiment) doit être assurée.

3. Contrôle

Ensuite, le projet de loi stipule que les entrepreneurs et les autres prestataires du secteur de la construction doivent remettre une attestation d’assurance au maître d’ouvrage et à l’architecte avant de commencer tout travail immobilier.

L’architecte est tenu, sous peine d’une amende pénale, de vérifier la présence effective d’une attestation d’assurance. L’ONSS, le créancier et les notaires, lors d’une vente ultérieure, ont également une fonction de contrôle.

Chaque entrepreneur ou autre prestataire doit être en mesure de présenter l’attestation d’assurance à la première demande. En cas de constatation d’infraction, les acteurs seront sanctionnés par une amende pénale de 26,00 à 10.000,00 EUR.

Pour les architectes, le régime existant des notifications périodiques par les assureurs au Conseil de l’Ordre et des notifications obligatoires dans la convention d’architecture est repris. 

4. Entrée en vigueur prévue

Pour le moment, il est stipulé que la loi finale devrait entrer en vigueur au 1er juillet 2018, l’obligation de souscrire à l’assurance obligatoire s’appliquant à tous les travaux immobiliers pour lesquels le permis d’urbanisme définitif a été délivré après l’entrée en vigueur de la loi.

La disposition concernant le bureau de tarification devrait déjà entrer en vigueur au 1er décembre 2017. En commençant par le bureau de tarification, le législateur vise à éviter que les entrepreneurs ou les autres acteurs de la construction ne puissent continuer leurs activités en raison d’une absence d’assurance.

Ainsi, toute personne peut introduire une demande auprès du bureau de tarification lorsqu’au moins trois entreprises d’assurance ont refusé de lui accorder une couverture. Ce bureau fixera alors la prime en tenant compte du risque que le preneur d’assurance présente.

5. Modifications à la loi architecte

Il est important de noter que le projet de loi modifie et abroge également plusieurs articles de la loi architecte de 1939. Ainsi, l’article 9 de cette loi est entièrement abrogé, de sorte que l’obligation d’assurance d’architecte disparaît entièrement au sein de cette loi.

Cette modification a son importance parce que, par cette abrogation, l’assurance obligatoire de la responsabilité décennale des architectes n’existera plus pour les bâtiments non résidentiels ni pour les dommages n’affectant pas la stabilité, ni pour la responsabilité avant l’agréation des travaux.

Le projet de loi concernant l’assurance obligatoire de la responsabilité décennale des architectes et « d’autres professions intellectuelles dans le secteur de bâtiment », annoncé ultérieurement, pourra éventuellement y remédier.

Pour de plus amples informations concernant ce sujet spécifique, veuillez contacter Pim van den Bos (auteur) et Siegfried Busscher (auteur et chef de cellule du Droit privé de la construction).