Het onroerenderfgoeddecreet en nieuwe nietigheden in verkoop

Het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 is op 1 januari 2015 in werking getreden. Naast een uniformisering van de vroegere versnipperde regelgeving voor de erfgoedinventarissen en de handhaving van de verschillende beschermingsmaatregelen, bevat het decreet nieuwe informatieverplichtingen bij het verkopen of te koop stellen van onroerende goederen, met bijhorende sancties.

Wat beschermde goederen betreft, dienen op het ogenblik van het maken van publiciteit reeds bepaalde bijkomende vermeldingen te worden opgenomen. Hierbij dient zowel het feit dat het om een beschermd goed gaat als de “rechtsgevolgen die aan de bescherming verbonden zijn”, te worden vermeld. Deze verplichting geldt eveneens voor tussenpersonen zoals makelaars of notarissen (art. 6.4.8).

In de onderhandse en authentieke akte m.b.t. de verkoop, de vestiging of overdracht van een zakelijk recht of de verhuur voor meer dan negen jaar van een beschermd goed, dienen voormelde vermeldingen eveneens te worden opgenomen (art. 6.4.9). Hier geldt de verplichting eveneens voor tussenpersonen. Hier verduidelijkt het decreet dat dit gebeurt “door een verwijzing naar hoofdstuk 6 van dit decreet en het beschermingsbesluit in de akte op te nemen”.

In elke onderhandse en authentieke akte m.b.t. de verkoop, de vestiging of overdracht van een zakelijk recht of de verhuur voor meer dan negen jaar van een geïnventariseerd goed dient elke verkoper/verhuurder/… of diens tussenpersoon te vermelden dat het goed is opgenomen in een inventaris (art. 4.1.11). Voor gebouwen die onder geïnventariseerd erfgoed vallen, maar niet beschermd zijn, moet dit aldus niet in de publiciteit worden opgenomen, maar enkel in de overeenkomst.

Aan het niet-nakomen van deze informatieverplichtingen zijn strafsancties verbonden. Het niet-naleven van de informatieplichten bedoeld in de artikelen 4.1.11 en 6.4.8 kan worden bestraft met een bestuurlijke geldboete van maximaal 10.000,00 EUR, te vermenigvuldigen met de opdeciemen.

Er is in het decreet zelf niet uitdrukkelijk in een nietigheidssanctie voorzien bij het niet-naleven van de voormelde informatieverplichtingen. Op basis van de algemene regels m.b.t. de informatieverplichtingen die rusten op verkopers en de (soms zeer omvangrijke) beperkingen die een opname op een inventaris of het beschermd statuut tot gevolg hebben, zal een koper in veel omstandigheden zich kunnen beroepen op een verborgen gebrek, een precontractuele fout, dwaling en/of bedrog indien deze informatieverplichtingen niet of niet correct worden nageleefd.

Artikel 6.4.9 bepaalt bijkomend, klaarblijkelijk enkel voor beschermde goederen, dat een vordering tot nietigverklaring niet meer kan worden ingesteld indien (i) de inbreuk op de informatieverplichtingen is rechtgezet op het ogenblik van de authentieke akte én indien (ii) de “informatiegerechtigde” in de authentieke akte verzaakt aan enige vordering tot nietigverklaring op basis van deze inbreuk op de informatieplicht.

Voor meer info over dit specifieke onderwerp, kan u Ewoud Willaert (de auteur) en Marco Schoups(celhoofd) raadplegen.