Réserve de propriété pour fournitures par l'entrepreneur
Droit immobilier et du développement de projets immobiliers
30 mai 2018
La nouvelle Loi sur le gage, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, généralise l'application de la réserve de propriété.
La réserve de propriété permet de reporter contractuellement un transfert de propriété à plus tard, par exemple jusqu'au paiement intégral du prix. Grâce à la réserve de propriété, un vendeur reste ainsi le propriétaire des biens.
Selon la réglementation antérieure, l'article 101 de la loi sur les faillites déterminait les conditions de la réserve de propriété concernant les accords de vente. Si ces conditions étaient remplies, le vendeur pouvait, lors d'une faillite de l'acheteur, exercer sa réserve de propriété et reprendre le bien. Ainsi, la réserve de propriété devait être rédigée par écrit et au plus tard lors de la fourniture du bien. Ensuite, les biens devaient encore se trouver en nature auprès du débiteur et ces biens ne pouvaient pas être devenus immobiliers par consolidation ou incorporation. En pratique, cela rendait la réserve de propriété impossible pour les entrepreneurs, parce qu'ils n'étaient pas des vendeurs et que les biens s'incorporent assez vite dans le bien immobilier dans lequels les travaux étaient exécutés, ce qui faisait qu'ils ne pouvaient pas objecter leur réserve en cas de faillite.
Une première modification importante de la nouvelle réglementation sur la réserve de propriété dans la nouvelle loi sur le gage concerne le fait que l'acheteur peut se protéger contre l'immobilisation par incorporation. La loi prévoit une possibilité d'enregistrer la réserve de propriété dans le registre des gages (article 71 de la nouvelle loi sur le gage).
Ensuite, le législateur a élargi le nombre de situations dans lesquelles la réserve de propriété peut être exercée. Tandis que la Cour de Cassation confirmait explicitement sous l'ancienne réglementation que la réserve de propriété visée à l'article 101 de la loi sur les faillites ne s'appliquait qu’en cas de faillite (Cass. 7 mai 2010), la nouvelle réserve de propriété est opposable dans tous les cas de concours (par exemple en cas de liquidation et résiliation d'une société). L'article 69, dernier paragraphe, stipule ensuite que le droit de recouvrement peut être exercé quelle que soit la nature du contrat dans lequel il est repris. Il s'agit là d'éviter des contestations, par exemple en ce qui concerne les contrats d’entreprise comprenant la fourniture de biens. Le législateur vise les accords mixtes vente/entreprise, qui n'ont pas (par exception) l'une ou l'autre qualification.
La condition selon laquelle la réserve de propriété doit être rédigée par écrit, au plus tard lors de la fourniture, demeure inchangée. Lorsque l'acheteur est un consommateur, la loi exige que ce consentement de l'acheteur ressorte du document, par exemple par la signature du bon de commande ou de livraison.
Ensuite, une transformation ou une consolidation ne menacent plus la réserve de propriété: les articles 18, 20 et 70 de la nouvelle loi sur le gage stipulent que dans ce cas, la réserve de propriété passe aux biens traités/confondus. La possibilité de subrogation réelle est également explicitement reprise (article 70 renvoyant à l'article 9 de la nouvelle loi sur le gage).
Pour terminer, le législateur prévoit une « super-priorité » pour le titulaire d'une réserve de propriété enregistrée: il aura priorité sur les titulaires de sûretés (art. 57 et 58 de la nouvelle loi sur le gage).
Par ces modifications, le législateur renforce la position du vendeur et certains entrepreneurs souhaitant faire appel à la réserve de propriété afin de se protéger contre l'acheteur ou le maître d'ouvrage.
Pour de plus amples informations concernant ce sujet, veuillez consulter Gerlinde Gielis (auteur) et Siegfried Busscher (auteur et chef de cellule Droit privé de la construction).