Le décret relatif au patrimoine immobilier et les nouvelles nullités en matière de vente

Le décret relatif au patrimoine immobilier du 12 juillet 2013 est entré en vigueur le 1er janvier 2015. Outre l’uniformisation d’une réglementation autrefois fragmentée en matière d’inventaire de patrimoine et le maintien des différentes mesures de protection, le décret prévoit de nouvelles obligations d'information lors de la vente ou de la mise en vente de biens immobiliers ainsi que les sanctions correspondantes.

Concernant les biens protégés, certaines mentions complémentaires doivent ainsi être reprises dès la publicité. Il convient de mentionner, outre le fait que le bien est protégé, les « conséquences juridiques qui sont associées à la protection ». Cette obligation s'applique également aux intermédiaires tels que les agents immobiliers ou les notaires (article 6.4.8).

Les mentions susmentionnées doivent également être reprises (article 6.4.9) dans l’acte sous seing privé ou l’acte authentique de vente, de constitution ou de transfert d’un droit réel, ou encore dans l’acte de location pour plus de neuf ans d’un bien protégé. L’obligation s’applique également aux intermédiaires. Le décret explique cela se fait « moyennant une référence au chapitre 6 du décret et à la décision de protection » à reprendre dans l’acte.

Dans les actes sous seing privé ou les actes authentiques relatifs à la vente, la constitution ou le transfert d’un droit réel ou dans le cas d’une location pour plus de neuf ans, d’un bien repris dans un des inventaires, chaque vendeur / bailleur... ou intermédiaire doit mentionner que le bien est inventorié (article 4.1.11). Pour les bâtiments qui figurent dans un inventaire mais qui ne sont pas protégés, ces mentions n’ont donc pas à figurer dans la publicité mais uniquement dans le contrat.

Le non-respect de ces obligations d’information est sanctionné pénalement. Le non-respect des obligations d’information visées aux articles 4.1.11 et 6.4.8 peut être sanctionné par une amende administrative maximal de 10,000 euros, majorée des décimes additionnels.

Le décret ne prévoit pas expressément la nullité en cas de non-respect des obligations d’information précitées. Sur la base des règles générales en matière d’obligations d’information du vendeur et des restrictions (parfois très importantes) qu’une reprise dans un inventaire ou le statut de bien protégé emporte, l’acheteur pourra dans de nombreux cas invoquer un vice caché, une faute précontractuelle, l’erreur et/ou le dol si les obligations d'information ne sont pas suffisamment ou pas du tout respectées.

L’article 6.4.9 du décret précise en outre, semble-t-il uniquement pour les biens protégés, que les parties ne peuvent pas invoquer l' annulation si (i) l'infraction à l'obligation d'information a été rectifiée lors de la passation de l'acte authentique et si (ii) la partie ayant droit à des informations renonce, dans cet acte, à la requête en annulation sur la base d'une infraction à l'obligation d'information.

Pour plus d’informations sur ce sujet, vous pouvez vous adresser à Ewoud Willaert (l'auteur) et Marco Schoups (responsable de cellule).