Verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw

Op 17 december 2020 werd het wetsontwerp inzake het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw officieel goedgekeurd door de Kamer. Voor alle duidelijkheid: de bestaande (soepelere) regels die van toepassing zijn in de zogenaamde “centrumsteden” blijven van toepassing. Er wordt daarbovenop in een tijdelijke gunstmaatregel voorzien voor het hele Belgische grondgebied mits enkele bijkomende beperkingen.

Bestaande regels voor centrumsteden

Het verlaagde tarief van 6% is reeds van toepassing op de volledige afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning in bepaalde “centrumsteden” (Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing, Luik, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen).

Het betreft werken in onroerende staat (geen zogenaamde “bebouwingswerken” zoals tuinaanleg, aanleg van zwembaden, onderhoud, etc.) die uitsluitend betrekking hebben op een woning  die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning (bv. eigen woning of tweede verblijf) wordt gebruikt.

Het verlaagd tarief zal in dat geval van toepassing zijn voor handelingen waarvoor “de btw opeisbaar wordt” (d.w.z. de dienstvoltooiing, facturatie of betaling van een voorschot) op uiterlijk 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw. Dit laat toe dat de afwerking van het gebouw (terwijl men reeds in de woning woont) ook nog in aanmerking kan komen voor het verlaagd tarief.

Nieuwe en tijdelijke regels voor het volledige Belgische grondgebied

Tijdelijk karakter

De looptijd van de maatregel is beperkt van 1 januari 2021 tot 31 december 2022.

Ook lopende vastgoedprojecten die al een aanvang hebben genomen voor 1 januari 2021 maar waarvoor na die datum nog “btw opeisbaar wordt” (d.w.z. dat ofwel de dienst voltooid is, ofwel een factuur werd uitgestuurd ofwel een voorschot werd betaald) kunnen in aanmerking komen voor het verlaagd tarief. Reeds gefactureerde, voltooide of betaalde handelingen zullen wel aan 21% btw onderworpen blijven.

Om het risico van misbruiken (bvb. een overdreven vooruitfacturering op 30 december 2022) tegen te gaan, wordt in een extra beperking voorzien voor de projecten waarvoor de aanvraag voor de omgevingsvergunning bij de bevoegde werd ingediend vanaf 1 juli 2022. Voor deze projecten zal slechts 25 % van totaal bedrag van de in de aanvraag voor de omgevingsvergunning vermelde werken in aanmerking komen voor het verlaagd tarief. De belastingplichtige kan wel het tegenbewijs leveren het gefactureerde bedrag overeenstemt met werken die wel degelijk vóór 31 december 2022 voltooid werden.

Beperkingen van sociale aard

De bouwheer zal gedurende 5 jaar de heropgebouwde woning moeten aanwenden als zijn enige en eigen woning en er zonder uitstel zijn domicilie vestigen. Tweede verblijven vallen dus bijvoorbeeld uit de boot. Daarnaast mag de woning een maximale totale bewoonbare oppervlakte hebben van 200 m2.

Het verlaagd tarief zal ook gelden voor de afbraak en heropbouw van woningen bestemd voor lange termijn verhuur (minimum 15 jaar) in het kader van sociaal beleid (aan een sociaal verhuurkantoor of in het kader van een door de bouwheer aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat).

Indien niet lang genoeg aan de voorwaarden voldaan is, zal de bouwheer de btw moeten terugstorten.

Ook voor verkopen

Ten slotte wordt de toepassing van het 6%-tarief uitgebreid tot de verkoop van woningen, met bijhorende terreinen, indien deze gerealiseerd worden na afbraak van een bestaand gebouw. De voorgaande beperkingen zijn ook van toepassing.

Formaliteiten

De bouwheer moet voorafgaandelijk (dus vóór de dienstvoltooiing, facturatie of betaling van een voorschot) een verklaring waarin hij bevestigt aan de voorwaarden te voldoen indienen via MyMinfin, per post of per e-mail. Hierbij moet een kopie van de bouwvergunning inzake afbraak en heropbouw en de aannemingscontracten gevoegd worden. Voor lopende projecten moet deze verklaring vóór 15 maart 2021 ingediend worden.

In geval van verkoop de verklaring gezamenlijk moeten ingediend worden door de koper en de promotor, vergezeld van de compromis of de notariële akte, en dit uiterlijk op het tijdstip van de voorlopige oplevering.

Deze verklaringen laten de aannemer en de promotor toe om correct het verlaagde tarief toe te passen en zullen hen ook kunnen ontslaan van aansprakelijkheid indien de bouwheer of de koper niet (lang genoeg) aan de voorwaarden voldoet.