De studentenhuurovereenkomst in het Waalse Gewest: enkele verrassingen bij de start van het academiejaar

Uit dit ontwerp van decreet blijkt dat de Waalse regering het decreet in werking wil laten treden op 1 juni 2023. Aangezien dit ontwerp, bij het schrijven van deze nieuwsbrief, echter nog niet ter stemming voorgelegd is aan het parlement, zal de inwerkingtreding ervan hoogstwaarschijnlijk uitgesteld worden. Er dient wel meteen gepreciseerd te worden dat hoewel het wetgevende proces reeds in gang is gezet, de wetgever het ontwerp van decreet nog kan wijzigen zolang er niet over gestemd is.

Afgezien daarvan werpt een eerste lezing al enkele vragen op over de inwerkingtreding ervan, de hoedanigheid van student, de huurwaarborg, de hoofdverblijfplaats van de huurder en het einde van de studentenhuurovereenkomst.

1.    Inwerkingtreding

Vooraf zij erop gewezen dat dit ontwerpdecreet uiteindelijk op 17 mei 2023 in ongewijzigde vorm in het parlement is aangenomen. Hoewel alle onderstaande opmerkingen betrekking hebben op het ontwerpdecreet vóór de stemming, blijven zij van toepassing op het decreet zoals het is gestemd. Gezien de datum van de stemming zal het nieuwe decreet uiteindelijk in werking treden op 1 juni 2023.

De eerste bezorgdheid heeft betrekking op het gebrek aan duidelijkheid over de inwerkingtreding van het decreet. Is het de bedoeling dat het decreet vanaf de inwerkingtreding ervan voor alle studentenhuurovereenkomsten geldt of enkel voor de studentenhuurovereenkomsten die daarna afgesloten worden ? En wat met de verlenging van een huurovereenkomst na de inwerkingtreding van het decreet? Of met de wijziging van de huurovereenkomst door de rechter na de inwerkingtreding van het decreet ? Zullen deze elementen tot gevolg hebben dat een studentenhuurovereenkomst afgesloten vóór de inwerkingtreding van het decreet onderworpen zal worden aan de bepalingen van dit nieuwe decreet?

Dit stilzwijgen zal onvermijdelijk in tal van discussies uitmonden … Bij gebrek aan precisering door de wetgever, zullen al deze vragen, zo lijkt het toch, door de rechtbanken van het Zuiden van ons land geregeld moeten worden.

2.    De hoedanigheid van student

De student-huurder blijft ertoe gehouden zijn hoedanigheid van student aan de verhuurder te bewijzen. De termijn om dit te doen wordt evenwel op zes maanden gebracht, daar waar dit vroeger drie maanden was. Het doel van deze wijziging bestaat erin aan buitenlandse studenten meer tijd te geven om hun hoedanigheid van student te bewijzen.

Parallel met deze termijnverlenging zal het niet leveren van het bewijs van hoedanigheid van student binnen de termijn van zes maanden niet meer systematisch gesanctioneerd worden door de toepassing van het rechtsstelsel van de woninghuurovereenkomst naar gemeen recht op de studentenhuurovereenkomst. De Waalse wetgever heeft immers beslist om de kwalificatie van de huurovereenkomst aan het oordeel van de aangezochte rechter over te laten in functie van de hoedanigheid van de partijen, zonder daarbij rekening te moeten houden met de naleving van de opgelegde termijnen.

Termijnen waarvan de niet-naleving niet gesanctioneerd wordt, hebben in praktijk weinig tot geen nut.  Dit gebrek aan sanctionering leidt bijgevolg tot een bepaalde rechtsonzekerheid voor de partijen, die vóór het ontstaan van een geschil, niet kunnen weten welk rechtsstelsel er van toepassing zal zijn op hun contractuele relatie … De toepassing van het stelsel van de woninghuurovereenkomst naar gemeen recht op studentenhuurovereenkomsten wanneer de student zijn hoedanigheid van student niet binnen de wettelijke termijnen bewezen had, was een efficiënte sanctie waardoor alle partijen vóór elk geschil konden weten welk rechtsstelsel op hen van toepassing zou zijn. Niets verbood de Waalse wetgever om wel de termijn te verlengen maar toch de vroeger bestaande sanctie te behouden.

3.    De huurwaarborg

Hier heeft de geplande wijziging voor de huurwaarborg een impact op zowel de huurovereenkomst van de hoofdverblijfplaats als de studentenhuurovereenkomst. Wat meer bepaald het bedrag van de huurwaarborg betreft, is het stelsel van de studentenhuurovereenkomst immers geënt op het stelsel dat eigen is aan de huurovereenkomst van de hoofdverblijfplaats.

In concreto zal het bedrag van de huurwaarborg in elk geval beperkt zijn tot twee maanden huur en dit ongeacht de wijze waarop die waarborg gesteld wordt.

Deze wijziging zal betekenen dat er een duidelijk verschil bestaat tussen de drie gewesten van het land. In Vlaanderen is het bedrag van de huurwaarborg immers hoe dan ook beperkt tot drie maanden huur en in Brussel varieert het bedrag van de huurwaarborg van twee tot drie maanden huur in functie van de wijze waarop de waarborg gesteld wordt.

4.    De hoofdverblijfplaats van de student

Thans is het mogelijk voor de partijen om de mogelijkheid uit te sluiten dat de huurder-student zijn hoofdverblijfplaats in de gehuurde woning vestigt. Vanaf de inwerkingtreding van dit nieuwe decreet zal een dergelijke clausule, mits voldaan wordt aan een aantal welomschreven voorwaarden, geacht worden niet te zijn geschreven.

Om rechtsgeldig te zijn moet de clausule die de mogelijkheid uitsluit van de huurder-student om zijn hoofdverblijfplaats in de gehuurde woning te vestigen :

-       gestaafd worden door een uitdrukkelijke en ernstige rechtvaardiging met betrekking tot de natuurlijke bestemming van het pand ;

-       gepaard gaan met de aanduiding van de hoofdverblijfplaats van de huurder-student tijdens de looptijd van de huurovereenkomst.

Indien niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zal de clausule geacht worden niet geschreven te zijn en zal de huurder zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde pand mogen vestigen. In concreto zal deze vestiging uiteindelijk ertoe leiden dat het stelsel van de hoofdverblijfplaats van toepassing zal zijn op de studentenhuurovereenkomst …

5.    Het einde van de studentenhuurovereenkomst

Volgens de uiteenzetting over de motieven worden de wijzigingen die te maken hebben met het einde van de studentenhuurovereenkomst en met name de duur van de opzegtermijnen, als volgt gemotiveerd : « Met betrekking tot de noodzaak om een maand vóór het einde van de huurovereenkomst een opzeg mede te delen, bij gebreke waaraan deze laatste geacht wordt op stilzwijgende wijze te zijn verlengd, bleek dat deze bepaling relatief ongekend bleef en dat de goede toepassing ervan een aanzienlijke werklast inhield, met name voor vestigingen met een groot aantal woningen. ».

Om dit te verhelpen stelt de Waalse regering voor om de verplichting van de partijen om hun wil tot beëindiging van de studentenhuurovereenkomst mede te delen, op te heffen.

Onverminderd deze opheffing voorziet de nieuwe decretale bepaling toch dat « Indien de student aan het einde van de duur van een jaar het pand blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, de huurovereenkomst verlengd wordt voor een duur van een jaar aan dezelfde voorwaarden, zonder afbreuk te doen aan de indexering. ».

Hoewel er geen enkele termijn nageleefd dient te worden, zal de verhuurder bijgevolg ertoe gehouden blijven om zijn wil tot beëindiging van de studentenovereenkomst bij voorkeur schriftelijk mede te delen. Bij gebreke hieraan riskeert hij geconfronteerd te worden met een verlenging van de huurovereenkomst.

Het doel dat men voor ogen had om de werklast van professionele verhuurders te verminderen lijkt in dit opzicht al gemist te zijn.

6.    Eerste conclusies

Op het eerste zicht lijkt het erop dat al deze wijzigingen wel zullen leiden tot een verlichting van de verplichtingen voor de huurder-student (vermindering van de huurwaarborg, verlenging van de termijn om zijn hoedanigheid van student aan te tonen, geen verplichting tot mededeling van zijn wil om de huurovereenkomst te beëindigen, uitbreiding van het recht tot vestiging van zijn hoofdverblijfplaats, …) maar dat ze de werklast van de verhuurders (noodzaak om aanvullende vermeldingen op te nemen in de huurovereenkomst en behoud van de automatische stilzwijgende verlenging) zullen verzwaren. De hierboven opgeworpen vragen (onzekerheden omtrent het toepasselijke stelsel (gemeen recht, studentenhuurovereenkomst, huurovereenkomst van de hoofdverblijfplaats), onzekerheden omtrent de toepassing van het stelsel op lopende of verlengde huurovereenkomsten, …) maken dat er een bepaalde rechtsonzekerheid dreigt te ontstaan waar geen enkel van de partijen baat zal bij hebben.

Om deze heisa te vermijden, zal de professionele verhuurder zo snel mogelijk ervoor moeten zorgen om zijn studentenhuurcontracten aan te passen vóór de start van het volgende academiejaar. Als hij dat niet doet, zouden de gevolgen zeer onvoorspelbaar kunnen zijn …