Coronavirus update: COVID-19 en algemene vergaderingen VME’s

Raadpleeg onze "COVID-19 bijstand" of contacteer Ewoud Willaert (auteur en celhoofd Vastgoed en Projectontwikkeling).

Zoals gemeld in een vorige nieuwsflash, heeft de regering ingegrepen om tegemoet te komen aan de onmogelijkheid om door de overheidsmaatregelen de (jaarlijkse en buitengewone) algemene vergaderingen van de VME’s van de vele appartementsmede-eigendommen te houden.

Het volmachtbesluit dat deze aangekondigde regeling volledig regelt, is op 9 april 2020 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad (Koninklijk besluit nr. 4 houdende diverse bepalingen inzake mede-eigendom en het vennootschaps- en verenigingsrecht in het kader van de strijd tegen de Covid-19 pandemie).

[Update: bij KB van 28 april 2020 werden een aantal maatregelen van KB nr. 4 verlengd]

De gepubliceerde regeling is inderdaad zoals aangekondigd :

• Alle algemene vergaderingen van mede-eigenaars die niet kunnen doorgaan omwille van de veiligheidsvoorschriften gerelateerd aan het Covid-19 pandemie gedurende de vermelde periode, moeten worden gehouden binnen vijf maanden na het verstrijken van deze periode.
  • Indien de algemene vergadering wel kan doorgaan, met respect voor de veiligheidsvoorschriften, wordt dit toegelaten. De Raad van State had opgemerkt dat een geheel verbod te ver zou gaan.
• De maatregel zal gelden van 10 maart tot [update: 30 juni 2020] (oorspronkelijk 3 mei 2020) maar deze periode kan door de Koning worden verlengd indien nodig. 
• De algemene vergaderingen die sinds 10 maart 2020 nog rechtsgeldig werden georganiseerd, behouden wel hun rechtsgeldigheid.
• Syndicus : 
  • Het mandaat van de syndicus dat afloopt binnen deze periode, wordt van rechtswege verlengd tot de eerstvolgende algemene vergadering. 
  • Ook het contract met de syndicus wordt automatisch verlengd. De vergoedingsregeling zal dus, pro rata, blijven doorwerken tijdens de verlenging.
  • De syndicus oefent zijn bevoegdheden uit overeenkomstig de beslissingen van de laatste algemene vergadering en in overeenstemming met de op die vergadering goedgekeurde begroting. Dit betekent dat de begroting voor het gebeurlijk nieuwe werkjaar van de VME, in afwachting van de nieuwe algemene vergadering, voorlopig geacht wordt gelijk te zijn aan de begroting voor het werkkapitaal van het vorige werkjaar. De syndicus kan (en moet) dus, in overeenstemming met de beslissingen uit het vorige werkjaar, ook de nodige provisies opvragen aan de mede-eigenaars.
• Raad van mede-eigendom : 
  • De mandaten van de leden van de raden van mede-eigendom die aflopen binnen deze periode, worden van rechtswege verlengd tot de eerstvolgende algemene vergadering.
  • De geldigheidsduur van aan de raad van mede-eigenaars verleende opdrachten en bevoegdheidsdelegaties wordt verlengd tot de eerstvolgende algemene vergadering van mede-eigenaars.

De regering benadrukt dat de schriftelijke procedure voor het maken van beslissingen buiten de algemene vergadering om, zoals voorzien in artikel 577-6, § 11 van het Burgerlijk Wetboek, nog steeds mogelijk blijft. De organisatie van de vergadering via telefonische of videoconferentie kan deel uitmaken van deze schriftelijke procedure. Dit vereist evenwel eenparigheid : alle mede-eigenaars moeten instemmen met de beslissing in kwestie. De meerderheden die op een algemene vergadering van toepassing zijn, gelden niet in dit geval: een schriftelijke beslissing is slechts geldig indien alle mede-eigenaars mee ondertekenen. De syndicus moet de notulen m.b.t. dergelijke beslissingen opstellen.

Zoals reeds vermeld, volgt, in geval van onmogelijkheid om (buitengewone) algemene vergadering bijeen te roepen, een verscherping van de taken en verplichtingen van de syndicus. Deze moet “alle bewarende maatregelen treffen en alle daden van voorlopig beheer stellen” (art. 577-8, § 4, 4° BW). Deze bevoegdheid (en verplichting) verruimt nu het onmogelijk is om een BAV bijeen te roepen. Een maatregel waarbij er in normale omstandigheden voldoende tijd is om deze aan een BAV voor te leggen, zal nu zelf door de syndicus moeten worden genomen, met bijzondere motivering waarom dit geen uitstel kon dulden.

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Ewoud Willaert (auteur en celhoofd Vastgoed en Projectontwikkeling).