Transmission de droits qualitatifs en vertu de la loi sur la construction d’habitations : la réception provisoire n’a aucune incidence

L’affaire portait sur un litige avec l’architecte afin d’obtenir la réception provisoire des parties communes. Les tentatives entre l’acheteur et le promoteur-vendeur en vue d’obtenir la réception des parties communes ayant échoué, l’ACP voulut prendre les choses en main.

À défaut de lien contractuel, l’ACP n’est en principe pas autorisée à engager des poursuites contre l’architecte. L’article 1615 de l’ancien Code civil, qui consacre la doctrine des droits qualitatifs, fait exception à cette règle : l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Les créances juridiques attachées à un bien immobilier passent par conséquent du vendeur-promoteur immobilier à l’acheteur en tant qu’accessoires de la chose. Ce qui inclut également les droits d’action du vendeur-promoteur immobilier contre l’entrepreneur et l’architecte.

La question cruciale est de savoir à partir de quel moment l’ACP peut engager des poursuites contre l’architecte sur la base de la loi Breyne. La doctrine sur les obligations qualitatives exige un transfert de propriété du bien sur lequel portent les actions en justice.

Le premier juge et le juge d’appel ont rejeté l’action de l’ACP contre l’architecte au motif que l’exercice des droits qualitatifs reposerait sur le transfert/livraison du bien, lequel interviendrait au moment de la réception provisoire.

La Cour de cassation remarque que la loi Breyne prévoit, pour les maisons sur plan, que la propriété du sol, des constructions existantes et à construire est transférée la plus rapidement possible à l’acheteur afin que celui-ci bénéficie d’une protection optimale en cas de faillite du vendeur, de l’entrepreneur ou du promoteur immobilier en cours d’exécution de la convention.[1]

La propriété du sol et des constructions existantes est transférée par la simple signature du contrat de construction de l’habitation (article 4 de la loi sur la construction d’habitations). Le transfert de propriété des constructions qui doivent encore être construites au moment de la conclusion du contrat s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (article 5 de la loi sur la construction d’habitations). Le transfert de propriété se fait graduellement, brique par brique, au fur et à mesure de leur incorporation.

La Cour a décidé, sur la base des articles 4 et 5 de la loi sur la construction d’habitations, que la propriété du sol et des constructions a déjà été transférée à l’acheteur indépendamment de la réception provisoire, en ce compris l’action en justice du promoteur contre l’architecte visant à engager la responsabilité de celui-ci pour des défauts du bâtiment.

Aucun lien contractuel n’est donc nécessaire à l’ACP pour pouvoir engager des poursuites contre l’entrepreneur ou l’architecte en vertu de la loi Breyne, même avant la réception provisoire.

Ce qui précède ne vaut pas uniquement dans le cas de figure où l’ACP veut poursuivre l’entrepreneur ou l’architecte. La plus grande vigilance s’impose également lorsqu’une citation est lancée par le vendeur-maître de l’ouvrage contre l’entrepreneur ou l’architecte. Il convient alors de bien vérifier si le vendeur-maître de l’ouvrage dispose encore de droits d’action ou si ceux-ci ont dans l’intervalle déjà été transmis aux acheteurs.

[1] A.L. Verbeke et P. Brulez, « Bijzonder regime van koop en aanneming » dans N. Carette (éd.), Handboek Wet Breyne, Anvers,

Intersentia, 2015, 167-168.