Le coronavirus : impact sur les baux commerciaux ?

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En raison de mesures gouvernementales, tous les commerces (à l'exception des magasins d'alimentation et des pharmacies) ont été obligés de fermer. De nombreux commerçants ont écrit à leurs bailleurs pour leur dire que toute cette situation constitue pour eux un cas de force majeure. Ils font valoir qu'ils ne peuvent pas recevoir de revenus en raison de la fermeture forcée et qu'ils auraient donc le droit de suspendre (temporairement) le paiement des loyers jusqu'à la réouverture. Les bailleurs, en revanche, insistent sur le fait qu'ils ont, eux aussi, des frais fixes (par exemple, les remboursements de prêts hypothécaires) pour lesquels ils ont besoin de l’argent des loyers.

Cela constitue-t-il effectivement un cas de force majeure ?

Le bailleur remplit son obligation contractuelle de mettre le bien à disposition et d'en assurer la jouissance paisible. Le locataire a toujours cette "jouissance", bien qu'il ne puisse pas en faire usage en raison des mesures prises par le gouvernement. Il est donc difficile pour le locataire d'invoquer un manquement de la part du bailleur pour suspendre ses obligations de paiement sur cette base.

Un locataire ne peut invoquer la force majeure et suspendre son obligation de payer le loyer (temporairement ou définitivement) que s'il est dans l'impossibilité totale de payer ce loyer. Une insolvabilité purement financière, par exemple parce que l'on a dû fermer sa commerce, ne constitue pas un cas de force majeure (voir récemment Cass. 28 juin 2018 : " Même si elle résulte de circonstances extérieures constituant pour lui une force majeure, l’insolvabilité n’a pas pour effet de libérer le débiteur de son obligation de paiement"). Ceci, bien sûr, en partant du principe que le bail ne donne pas une interprétation plus favorable au locataire de la notion de "force majeure" ou qu'il contient une clause de sauvegarde (« hardship clause »).

Le fait que le paiement du loyer et des charges soit considérablement alourdi par un changement de circonstances ne suffit pas à qualifier cet état de fait comme une impossibilité absolue. Dans ce cas, il s’agit d’une imprévision, ce qui peut donner lieu à une modification (temporaire) ou à une renégociation du contrat. Bien que cela ne soit pas explicitement accepté en droit belge, il peut effectivement y avoir un abus de droit de la part du bailleur si, dans la situation de crise actuelle, il réclame la stricte exécution du bail sans tenir compte des intérêts du locataire, par exemple en exigeant de ce dernier le paiement ponctuel des loyers. Le tribunal a toute latitude pour remédier à tout abus de droit établi par lui, par exemple en suspendant (temporairement) le paiement des loyers, ou en accordant des délais de paiement ou des versements échelonnés ou en rejetant les demandes de dissolution présentées par le bailleur. Il importe en tout cas que le locataire informe le bailleur en temps utile et lui indique de manière très concrète et quantifiée l'impact des mesures gouvernementales sur son exploitation.

Il est important que le bailleur réponde à toute réclamation faite par le locataire. S'il ne le fait pas, le risque existe qu'un juge décide que le bailleur a certes tacitement, mais sûrement, accepté le point de vue du locataire. Le bailleur devrait probablement aussi indiquer immédiatement pourquoi il ne peut pas répondre à la demande du locataire (par exemple, en invoquant ses propres obligations de paiement), ou dans quelles conditions il peut être prêt à accepter, par exemple, un report (limité) de paiement (par exemple, cautionnement ou autres garanties). Il limite ainsi le risque que le tribunal ne conclue qu'il y a eu abus de droit.

Pour plus d'informations à ce sujet, veuillez contacter Ewoud Willaert (auteur et chef de cellule Droit de l’immobilier et du développement de projets immobiliers).