La Cour constitutionnelle annule la « charge sociale » découlant du décret de la Région flamande relatif à la politique foncière et immobilière

Le décret du 27 mars 2009 de la Région flamande relatif à la politique foncière et immobilière prévoit pour certaines catégories de projets de construction et de lotissement (construction de 50 appartements ou aménagement de 10 lots notamment) l’obligation de réaliser un pourcentage de logements sociaux (la « charge sociale ») et de logements modestes (la « charge modeste »), pourcentage qui varie en fonction de la nature publique ou privée des projets. Certaines dispositions du décret ont été contestées devant la Cour constitutionnelle par des promoteurs immobiliers soutenant que l’imposition de la charge sociale constituait une mesure disproportionnée dans certains permis d’urbanisme et permis de lotir. Après avoir annulé partiellement les dispositions concernant la charge sociale dans un premier arrêt du 7 novembre 2013, la Cour constitutionnelle a clarifié sa position par un arrêt du 18 décembre 2013. La Cour estime que l’imposition d’une charge sociale porte atteinte de manière disproportionnée au principe de la libre circulation des capitaux ancré dans le droit de l’Union. En effet, la charge sociale est imposée sans compensation pour les promoteurs, dans la mesure où les mesures d’aide prévues dans le décret relatif à la politique foncière et immobilière ne sont pas – à tort - notifiées à la Commission européenne. Pour ces raisons, la Cour constitutionnelle a annulé toutes les dispositions (y compris celles figurant dans le Code flamand de l’aménagement du territoire) qui sont indissociablement liées aux dispositions annulées. Elle annule donc toutes les dispositions qui peuvent avoir pour effet d’imposer, de manière directe ou indirecte, une charge sociale sur le fondement du décret relatif à la politique foncière et immobilière. En revanche, elle n’a pas annulé les dispositions dudit décret portant sur la réalisation obligatoire d’une offre de logements modestes, car ces dispositions n’ont pas été contestées devant la Cour. À la suite de cet arrêt, les autorités délivrant des permis de construire ne pourront désormais plus imposer une charge sociale. Elles pourront toutefois imposer une charge modeste. Cet arrêt donnera sûrement lieu à de nombreux débats et procédures (des demandes de compensation adressées aux autorités délivrant les permis de construire et à la Région flamande à la suite de l’imposition illégale d’une obligation sociale notamment). Quel impact cette jurisprudence aura-t-elle sur les réglementations communales en vigueur en matière de logement social ? Quel sort sera fait aux demandes de permis en cours qui contiennent encore une « charge sociale » ? Comment calculer le pourcentage de logements modestes dans la mesure où ce dernier dépend notamment du pourcentage d’offre de logements sociale prévu dans les réglementations communales ? Il n’est exclu que la Cour constitutionnelle soit prochainement amenée à se prononcer sur la question de la compatibilité de la charge modeste au regard du principe européen de libre circulation des capitaux. Ni l’un ni l’autre ne semble aller de soi.